相続税対策として、賃貸住宅を建築します。建築価格について、自己資金と借入金のどちらの方が、相続税の軽減効果は大きいでしょうか？
どちらも相続税の軽減効果は変わりません。
“《賃貸住宅の建築》
【借入れの場合】
5千万円を借入れて、5千万円で賃貸住宅を建築した場合、相続税の計算においては、5千万円の借入金は5千万円のマイナス財産として評価されますが、賃貸住宅は約2千万円程度に評価されて、時価で考えれば財産の増減はないものの、相続税評価額では約3千万の財産の減少となり、相続税額が軽減されることになります。
【自己資金の場合】
自己資金で賃貸住宅を建築すると、5千万円の現預金が減少して、相続税評価額で約2千万円の財産の増加となるので、借入金の場合と同様の相続税の軽減効果となります。
【建物の相続評価】
建物評価は、実際にかかった建築費用ではなく、固定資産税評価額で評価されるため、新築の場合、自用家屋の場合は建築総額の約60％程度、貸家の場合は更に借家権相当額を控除することになり、建築総額の約40％未満の価額になると予想されます。”
父所有の土地にアパートを建てる計画をしています。父はまだ若く、相続は相当年数後になると考えられる場合、建物を誰が所有すればいいですか？
父から土地を使用賃借し、子が建物を所有したほうが有利であると考えられます。
“【相続発生がまだ相当年数後である場合の対策】
相続発生がまだ相当年数後である場合には、父所有の土地に、建物（賃貸マンションやアパート）を子が所有することで、建物の賃料は子に帰属し、子が父の課税所得よりも少なければ、所得税の適用税率は低いところでの課税を受けられ、収支差額の金融資産も子の財産になります。結果、家全体の所得税負担を軽減しながら、父の財産増加を防ぐことができます。
【父の相続発生が近いと予想される場合には子が建物を所有することが有利な対策とは言えない理由】
①父が長生きせず短期間で亡くなった場合、使用貸借の場合、敷地は自用地として評価され、土地の評価減の適用を受けられない。
②父と子が別生計の場合、敷地について小規模宅地等の特例の適用を受けられない。（同一生計なら貸付事業用宅地等として適用可能。）
※建物の新築後相当期間経過後に、父の相続が近いと予想される時、子名義の建物をその時点の時価で父に譲渡する、という方法もあります。”
父の毎年の所得税軽減とその収益が金融資産として父の財産を構成するのを防ぐ目的で、父所有との土地に、ロードサイド店舗等の高収益建物を建設する場合、所有者は誰にすればいいですか？
高収益物件の場合には、子が直接所有すると子の所得税負担の増大が懸念されるため、法人（子が株主）として子の家族役員に所得の分散を図る方が効果が高いと考えられます。
“【高収益物件を活用した対策】
建物を子所有とした場合、建物の賃料は子に帰属し、子が父の課税所得よりも少なければ、所得税の適用税率は低いところでの課税を受けられ、収支差額の金融資産も子の財産になり、結果として、家全体の所得税負担を軽減しながら、父の財産増加を防げます。
しかし、高収益物件の場合、子の所得税負担が増大してしまうことが懸念されます。そこで、建物は、法人（子が株主）とすることで、家族役員に役員給与として支給することで、収入の分散を図ります。
これにより、父から家族役員に金融資産の贈与を行うのと同様の効果が生じ、税負担は給与所得としての課税で、殆どの場合贈与税に比してかなり低いものとなると予想されます。”
父がアパートを建築中に亡くなり相続が発生しました。相続税の計算上、この家屋はどの様に評価しますか？
現に建築中の家屋の価額は、その家屋の費用現価の70％に相当する金額により評価します。
“【建築途中の家屋の評価】
課税時期において、建物が完成すると、固定資産税評価額を基に求めることになります。現に建築中の家屋の価額は、その家屋の費用現価の70％に相当する金額により評価します。”
A・B・Cの3つの土地を相続し、その際、6千万円（各土地2千万円）の相続税を納めました。その相続開始から1年後に土地Aを6千万円で売却しましたが、相続税で6千万円納めているので、今回相続税の取得費に加算できるのは6千万円でいいですか？
今回売却したA土地に対応する相続税2千万円が取得費に加算できます。
“【取得費加算の特例】
「相続税額の取得費加算の特例」とは、相続した土地を相続税の申告期限の翌日から3年以内（相続開始から3年10ヶ月以内）に売却した場合に、相続した土地について納めた相続税を取得費に加算できる制度です。相続により取得した土地を売却した場合に、納めた相続税を取得費に加算できるのは、「売却した土地に対応する相続税だけ」となります。
申告期限を過ぎると、「相続税額の取得費加算の特例」の適用において不利な扱いを受けることもあるので、注意が必要です。
＜平成26年12月31日まで＞
相続により取得した土地を売却した場合に、納めた相続税を取得費に加算できるのは、「相続した全ての土地に対応する相続税」でした。”
父所有の土地を使用賃借し、アパートを所有しています。父の相続がそう遠くないと予想されます。相続税削減の為に今から出来る対策はありますか？
使用賃借であればその敷地は「自用地」と評価されますが、そのアパートを時価でお父様に譲渡すると、その土地が「自用地」から「貸家建付地」として評価され、相続税が軽減できます。
“【相続までに余裕のない場合の対策】
一般的に建物の場合、相続税評価額よりも時価の方が高く評価される場合が多いので、相続税評価額ではなく、時価で譲渡する方が、財産の軽減に効果があります。
但し、相続人が他にいる場合、必ずしもこのアパートを譲渡した本人が相続できるとは限らないので注意が必要です。”
課税時期において、現在建築中の家屋の価格は、その家屋の費用現価の70％に相当する金額により評価されるとのことですが、「費用現価」とは何ですか？
費用現価とは建物建築業者が算定した課税時期における建築出来高とし、課税上弊害がない時は課税時期までの建築費用となります。
“【課税時期において、建物が完成した場合の家屋の価額】
課税時期において、建物が完成すると、固定資産税評価額を基に求めることになりますので、自用家屋の場合は建築総額の約６０％程度、貸家の場合は更に借家権相当額を控除することになり、建築総額の約４０％未満の価額になると予想されます。”
相続で取得した土地を売却した場合、納めた相続税を取得費に加算できる制度が使えるのは何年以内ですか？
相続開始から3年10ヶ月以内です。
“【取得費加算の特例】
「相続税額の取得費加算の特例」とは、相続した土地を相続開始から3年10ヶ月以内（相続税の申告期限の翌日から3年以内）に売却した場合に、相続した土地について納めた相続税を取得費に加算できる制度です。相続により取得した土地を売却した場合に、納めた相続税を取得費に加算できるのは、「売却した土地に対応する相続税だけ」となります。
申告期限を過ぎると、「相続税額の取得費加算の特例」の適用において不利な扱いを受けることもあるので、注意が必要です。
＜平成26年12月31日まで＞
相続により取得した土地を売却した場合に、納めた相続税を取得費に加算できるのは、「相続した全ての土地に対応する相続税」でした。”
