貸宅地とは、どのような土地のことですか？
自分の所有する土地を、他人が所有する住宅のために貸している場合の土地のことをいいます。
“【貸宅地】
貸宅地とは、借地権など宅地の上に存する権利の目的となっている宅地で、自分の所有する土地を、他人が所有する住宅のために貸している場合の土地のことをいいます。”
貸家建付地とは、どのような土地ですか？
自分の所有する土地に自分の所有するアパートや賃貸マンション、貸しビルなど、賃貸用の建物を建てて、建物を第三者に貸している場合の土地のことをいいます。
“【貸家建付地】
自己所有地に自己所有の賃貸建物が存在する土地を貸家建付地といいます。
具体的に、自分が所有している土地に、自分が所有しているアパートや賃貸マンション、貸しビルなど、賃貸用の建物を建てて、建物を第三者に貸している場合です。”
使用貸借とは、何ですか？
当事者の一方（借主）が相手方（貸主）からある物を受け取って、その物を無償で使用および収益した後に返還することを約することによって成立する契約を使用貸借といいます。
“【使用貸借】
当事者の一方（借主）が相手方（貸主）からある物を受け取ってその物を無償で使用および収益した後に返還することを約することによって成立する契約を使用貸借といいます。
例えば、親から土地を借り、地代も権利金も支払うことなく土地を借りるような場合を土地の「使用貸借」といいます。”
借地権とは何ですか？
借地権とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権全般をさします。
“借地権とは、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権全般をいいます（借地借家法2一) 。
①借地権（旧借地法、借地借家法第3条）
②定期借地権（借地借家法第22条）
③事業用定期借地権等（借地借家法第23条）
④建物譲渡特約付借地権（借地借家法第24条）
⑤一時使用目的の借地権（借地借家法第25条）”
地積規模の大きな宅地とは、どのような土地ですか？
地積規模の大きな宅地とは、次の①～③の要件を満たした宅地をいいます。
①地積が500平米（三大都市圏以外は1,000平米）以上
②次の（イ）～（ハ）のいずれにも該当しないこと
（イ）市街化調整区域に所在（都市計画法に規定する開発行為を行うことができる区域を除く）
（ロ）都市計画法に規定する工業専用地域に所在
（ハ）容積率が400％（東京23区は300％）以上の地域に所在
③普通商業地区、併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在
“【地積規模の大きな宅地】
地積規模の大きな宅地とは、かつて広大地と呼ばれていました。税制改正により、地積規模の大きな宅地と名称が変更され、適用要件が明確化されました。
改正前の広大地の場合、適用判断が難しいとされていましたが、適用要件の明確化により、制度の間口が広がったといえます。”
地積規模の大きな宅地とは更地でなければいけませんか？
現に建物が存在する土地であっても、一定の要件を満たせば、地積規模の大きな宅地の評価を受けることができます。
“【地積規模の大きな宅地】
地積規模の大きな宅地とは、かつて広大地と呼ばれていました。税制改正により、地積規模の大きな宅地と名称が変更され、適用要件が明確化されました。
次の要件を全て満たす場合には、地積規模の大きな宅地の評価の対象となります。
①地積が500平米（三大都市圏以外は1,000平米）以上
②次の（イ）～（ハ）のいずれにも該当しないこと
（イ）市街化調整区域に所在（都市計画法に規定する開発行為を行うことができる区域を除く）
（ロ）都市計画法に規定する工業専用地域に所在
（ハ）容積率が400％（東京23区は300％）以上の地域に所在
③普通商業地区、併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在”
大きな土地があるのですが、地積規模の大きな宅地に該当するかどうか調べています。地積規模の大きな宅地の適用要件を教えて下さい。
次の要件を全て満たす場合には、地積規模の大きな宅地の評価の対象となります。
①地積が500平米（三大都市圏以外は1,000平米）以上
②次の（イ）～（ハ）のいずれにも該当しないこと
（イ）市街化調整区域に所在（都市計画法に規定する開発行為を行うことができる区域を除く）
（ロ）都市計画法に規定する工業専用地域に所在
（ハ）容積率が400％（東京23区は300％）以上の地域に所在
③普通商業地区、併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在
“【地積規模の大きな宅地】
地積規模の大きな宅地とは、かつて広大地と呼ばれていました。税制改正により、地積規模の大きな宅地と名称が変更され、適用要件が明確化されました。
広大地では対象外とされていた開発済みのマンション等の敷地用地などであっても、要件を満たせば適用を検討できることとなりました。”
大きな土地があります。戸建分譲用地として開発し、道路を作りますがそれが路地であっても地積規模の大きな宅地に該当しますか？
次の要件を全て満たす場合には、地積規模の大きな宅地の評価の適用が受けられます。
①地積が500平米（三大都市圏以外は1,000平米）以上
②次の（イ）～（ハ）のいずれにも該当しないこと
（イ）市街化調整区域に所在（都市計画法に規定する開発行為を行うことができる区域を除く）
（ロ）都市計画法に規定する工業専用地域に所在
（ハ）容積率が400％（東京23区は300％）以上の地域に所在
③普通商業地区、併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在
“【地積規模の大きな宅地】
地積規模の大きな宅地とは、かつて広大地と呼ばれていました。税制改正により、地積規模の大きな宅地と名称が変更され、適用要件が明確化されました。
路地状開発とは、路地状部分を有する宅地を組み合わせ、戸建住宅分譲用地として開発することをいいます。税制改正前の広大地の場合、路地状敷地部分を通路に限らず駐車場としても利用できるので、公共用地とみなされず広大地の適用ができませんでした。”
借地権において「通常の地代」とは何ですか？
通常の地代とは、借地人が地主に権利金を支払い、その後、毎月もしくは毎年、地代を払う場合の地代をいいます。
“【通常の地代】
普通借地権を設定する際には、借地人が地主に権利金を支払い、その後、毎月もしくは毎年、地代を払うことになります。権利金が借地権価格の対価であるとすると、大抵は更地価格の60％～70％程度の権利金を支払うこととなります。そして借地権設定後、毎月もしくは毎年、地代を支払って行くことになり、この場合に支払われる地代のことを「通常の地代」といいます。”
「通常の地代」と「相当の地代」は、何が違うのですか？
権利金の支払の有無、毎月もしくは毎年の地代などに違いがあります。
“《通常の地代と相当の地代》
【通常の地代】
普通借地権を設定する際には、借地人が地主に権利金を支払い、その後、毎月もしくは毎年、地代を払うことになります。権利金が借地権価格の対価であるとすると、大抵は更地価格の60％～70％程度の権利金を支払うこととなります。そして借地権設定後、毎月もしくは毎年、地代を支払って行くことになり、この場合に支払われる地代のことを「通常の地代」といいます。
【相当の地代】
借地人が権利金を支払わない代わりに、毎月、あるいは毎年の地代の金額を高く支払う場合、これを「相当の地代」といいます。相当の地代の金額は、その土地の更地価格のおおよそ年6％の金額になるといわれているので、通常の地代に比べると高くなります。しかし、それだけの地代を支払うことによって、権利金の認定課税対象から外れることができます。”
定期借地権は、当初決められた契約期間で借地関係が一旦終了し、その後契約の更新は行われますか？
更新は行われません。
“【定期借地権】
定期借地権は、当初定められた契約期間で借地関係が終了し、その後の更新はありません。
この制度により、土地の貸借が円滑に行われることが期待でき、住宅・宅地政策上、有効な制度とみられています。”
イベント開催のために2週間、場所を借りたいのですが、どの様な契約になるのですか？
一時使用目的の借地権の適用となります。
“【一時使用目的の借地権】
展示会・祭事などのイベントで一定期間と公示されるような借地は、一時使用目的の借地権の適用になります。この場合、借地権が正当事由のない限り明渡しを求められないのと異なり、一時使用目的の借地権の場合、契約期間満了によって速やかに明け渡ししてもらえるという点で底地人（地主）にとってはメリットのある契約形態といえます。”
定期借地権付マンションは、契約期間が満了した時点で更新されますか？
更新が一切認められていないため、契約期間が満了した時点で終了となります。
“【一般定期借地権】
定期借地権付マンションは、借地借家法第22条により「更新」が一切認められていないため、契約期間が満了した時点で終了となります。
予め契約書にて約束した50年の期間が終了すると、そこに住むことはできません。”
建物譲渡特約付借地権とはなんですか？
契約後30年以上経過した時点で土地所有者が建物を買い取ることをあらかじめ約束しておきます。買い取った時点で借地権がなくなります。さらに、契約終了後は、建物を借地人から買取り「家主」として家賃収入を得ることができます。
“【建物譲渡特約付借地権】
建物譲渡特約付借地権では、土地の所有者は、建物を契約後30年以上経過した時点において時価で買い取ることをあらかじめ約束しておき、その土地を借地人に貸すことで「地主」として30年間、地代や保証金などの収入を得ることができます。その間、建物や土地の維持管理は必要はありません。”
定期借地権があるのは住宅やマンションだけですか？
事業用定期借地権があります。
“【事業用定期借地権】
事業用定期借地権は、存続期間（借地期間）が10年以上50年未満とされており、契約終了時には、建物を取り壊して更地にして土地を土地所有者に返さなければなりません。”
親の土地に家を建てています。地代などは支払っていませんが、これは地代を贈与したとみなされますか？
親の土地を無償で借りて（使用貸借）子供が家を建てたとしても、子供が親から借地権相当額の贈与を受けたことにはならず、贈与税の課税はありません。
“【使用貸借】
使用貸借は、土地を使用する権利の価額はゼロとして取り扱われるので、親の所有している土地を無償で借りて子供の名義の建物を建てても、子供が借地権相当額の贈与を受けたとして贈与税が課されることはありません。”
現に宅地として有効利用されているファミリーレストランの敷地は、地積規模の大きな宅地に該当しますか？
現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地（例えば、大規模店舗、ファミリーレストラン等）であっても、一定の要件を満たせば、地積規模の大きな宅地に該当します。
“【地積規模の大きな宅地】
地積規模の大きな宅地とは、かつて広大地と呼ばれていました。税制改正により、地積規模の大きな宅地と名称が変更され、適用要件が明確化されました。
次の要件を全て満たす場合には、地積規模の大きな宅地の評価の対象となります。
①地積が500平米（三大都市圏以外は1,000平米）以上
②次の（イ）～（ハ）のいずれにも該当しないこと
（イ）市街化調整区域に所在（都市計画法に規定する開発行為を行うことができる区域を除く）
（ロ）都市計画法に規定する工業専用地域に所在
（ハ）容積率が400％（東京23区は300％）以上の地域に所在
③普通商業地区、併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在
改正前の広大地の場合、「現に宅地として有効利用されている敷地」に該当すると、広大地としての評価を受けることができませんでした。”
地積規模の大きな宅地に該当するかどうかを検討しています。セットバックが必要な土地ですが、セットバックすれば、開発区域内の道路開設をしたことになりますか？
次の要件を全て満たせば、地積規模の大きな宅地に該当します。
①地積が500平米（三大都市圏以外は1,000平米）以上
②次の（イ）～（ハ）のいずれにも該当しないこと
（イ）市街化調整区域に所在（都市計画法に規定する開発行為を行うことができる区域を除く）
（ロ）都市計画法に規定する工業専用地域に所在
（ハ）容積率が400％（東京23区は300％）以上の地域に所在
③普通商業地区、併用住宅地区及び普通住宅地区として定められた地域に所在
“地積規模の大きな宅地とは、かつて広大地と呼ばれていました。税制改正により、地積規模の大きな宅地と名称が変更され、適用要件が明確化されました。
改正前の広大地の場合、セットバックのみ必要な場合や新たな道路の開設は必要ありませんが、開発指導等により道路敷きとして、宅地の一部を提供しなければならない場合は、広大地の要件である「公共公益的施設用地の負担が必要と認められる」と考えられませんので、広大地としての評価を受けることができませんでした。”
区分地上権とはどのようなものですか？
区分地上権は、地下にトンネルを所有するなど土地の上下の一定層のみを目的として設定された地上権をいいます。
“【区分地上権】
区分地上権は、地下にトンネルを所有するなど土地の上下の一定層のみを目的として設定された地上権をいいます。
《区分地上権と区分地上権に準ずる地役権》
①区分地上権
区分地上権は、地下にトンネルを所有するなど土地の上下の一定層のみを目的として設定された地上権をいいます。
②区分地上権に準ずる地役権
区分地上権に準ずる地役権は、特別高圧架空電線の架設等を目的として地下又は空間について上下の範囲を定めて設定されたもので、建造物の設置を制限するものをいいます。
※どちらも土地の上下のすべてについて効力が及ぶ地上権とは別のものとして評価されます。”
